Le projet de loi de finances 2025, qui s’adresse au secteur immobilier et au logement des particuliers, émerge dans un climat de rigueur économique et d’incertitude politique. Bien que les détails des réformes restent flous, les attentes sont modérées et il est probable que les mesures finales soient jugées insuffisantes. Les professionnels de l’immobilier espèrent des actions décisives pour dynamiser un secteur de la construction en crise, tandis que les particuliers recherchent des solutions pour accéder à un logement décent et abordable. Voyons ensemble ce qui change avec le LMNP 2025.
LMNP 2024 les avantages
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages fiscaux :
- Choix du régime fiscal : Les LMNP peuvent opter pour le régime micro-BIC, adapté aux petites exploitations, ou le régime réel, qui autorise un éventail plus large de déductions telles que les frais, les amortissements, et les charges.
- Amortissements : Cet aspect central du statut LMNP permet de diminuer les revenus imposables sur plusieurs années, réduisant ainsi la charge fiscale annuelle.
- Exonération de TVA : Hormis pour les prestations de services para-hôteliers, la location meublée bénéficie d’une exemption de TVA, facilitant la gestion fiscale.
En somme, le LMNP constitue une stratégie efficace pour maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier.
Fiscalité LMNP 2024
La loi de finances adoptée en décembre 2023 a apporté des modifications au régime fiscal LMNP, en particulier pour ce qui est du régime micro-BIC, affectant principalement les locations saisonnières et touristiques.
Les changements majeurs incluent :
- Réduction des abattements forfaitaires : Pour les locations de courte durée sous le régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire a été diminué de 50% à 30%.
- Baisse des seuils de revenus : Le seuil de revenus permettant de bénéficier du micro-BIC pour les meublés non classés a été réduit à 15 000 €.
Ces ajustements peuvent augmenter la pression fiscale sur certains investisseurs. Cependant, les locations de longue durée et les locations meublées de manière traditionnelle continuent de bénéficier d’avantages significatifs sous le régime fiscal réel.
LMNP en 2025
Les propriétaires de logements meublés peuvent opter pour deux régimes fiscaux : le régime forfaitaire, aussi appelé « micro BIC » ou « micro entreprise », et le régime réel, qui est plus complexe mais offre souvent plus d’avantages. Ce dernier, dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), est considéré comme particulièrement bénéfique, au point que des ajustements législatifs sont envisagés pour réduire ces avantages.
Un changement proposé par le projet de loi de finances vise à modifier le traitement fiscal des plus-values à la revente pour les LMNP 2025. Actuellement, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. La réforme prévoit de déduire ces amortissements du prix d’achat, résultant ainsi en une augmentation de la plus-value taxable. Cette modification est prévue pour être appliquée aux transactions effectuées à partir du 1er janvier 2025.
CFE LMNP
La Contribution Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui, avec la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), constitue la Contribution Économique Territoriale (CET). Instaurée par la loi de finances de 2010, cette taxe remplace l’ancienne taxe professionnelle.
Qui est concerné par la CFE ? La CFE s’applique à toute personne exerçant régulièrement une activité non salariée et aux prestataires d’hébergement, y compris les loueurs en meublé, professionnels ou non. L’assujettissement à cette taxe est automatique dès l’enregistrement de l’activité et l’obtention d’un numéro SIRET.
Déclaration et calcul de la CFE : À réception du numéro SIRET, les assujettis doivent remplir et renvoyer le formulaire 1447-C-SD pour la déclaration initiale de la CFE. Cette taxe est calculée sur la base de la valeur locative du bien, similaire à celle utilisée pour la taxe foncière, et est multipliée par le taux d’imposition de la commune. Par exemple, le taux à Paris était de 16.61% en 2018. Si la valeur locative est inférieure à une base minimale, une cotisation minimale est due, fixée par le conseil municipal.
Ressources supplémentaires : Des guides pour remplir le formulaire 1447-C-SD sont disponibles pour ceux qui souscrivent à des offres d’accompagnement spécialisées pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
LMNP et SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique souvent utilisée pour l’investissement immobilier par plusieurs associés. Elle offre une alternative à la SARL de famille ou à l’indivision, facilitant la gestion et la constitution d’un patrimoine immobilier. En principe, les revenus de la SCI, relevant du régime fiscal des sociétés civiles, ne peuvent inclure les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) issus d’activités commerciales comme la location meublée, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non-professionnelle (LMNP).
Cependant, il est possible de combiner une SCI avec le statut LMNP sous certaines conditions :
- Les revenus de LMNP doivent constituer moins de 10 % du chiffre d’affaires total annuel de la SCI. Un dépassement occasionnel est accepté si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste en dessous de ce seuil.
- L’activité de LMNP doit être exercée de manière occasionnelle, ne pas devenir la source principale de revenus de la SCI, avec des locations de courte durée qui ne se répètent pas sur plusieurs années.
Liasse fiscale LMNP
Les revenus obtenus de la location meublée sont classés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Ces revenus doivent être déclarés après avoir déduit les charges et appliqué les amortissements, avec une justification via des documents comptables tels que le bilan et le compte de résultat.
Pour déclarer ces revenus, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) utilisent une liasse fiscale comprenant plusieurs formulaires Cerfa spécifiques :
- Cerfa 2031 pour la déclaration de résultat.
- Cerfa 2033 A à G pour différentes déclarations, incluant le bilan simplifié, le compte de résultat simplifié, les immobilisations et amortissements, les provisions, la valeur ajoutée, la composition du capital social, ainsi que les filiales et participations.
Ces documents constituent la liasse fiscale pour le régime réel simplifié. Pour ceux qui sont sous le régime du réel normal, la liasse inclut également le Cerfa 2031 ainsi que d’autres tableaux annexes.
Compte bancaire LMNP
Selon la réglementation, seules les sociétés à capital social comme les SA, SARL, et EURL sont tenues d’avoir un compte professionnel pour y déposer leur capital lors de la création de l’entreprise. Cette exigence ne concerne pas les entrepreneurs individuels, ce qui signifie que si vous opérez en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous n’êtes pas légalement obligé d’ouvrir un compte dédié.
Cependant, si vous passez du statut de LMNP à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), votre activité est alors considérée comme professionnelle, nécessitant l’ouverture d’un compte bancaire distinct de votre compte personnel pour gérer les transactions financières de votre activité locative. Un compte dédié devient obligatoire si vos recettes locatives excèdent 50 % des revenus de votre foyer fiscal ou si les loyers annuels perçus dépassent 23 000 €.
L’utilisation d’un compte dédié pour les activités immobilières simplifie le suivi et la vérification des opérations financières par l’administration fiscale, réduisant ainsi les risques de fraude.
URSAFF et LMNP
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’affiliation à l’URSSAF et les cotisations sociales dépendent des revenus locatifs annuels :
Conditions d’affiliation à l’URSSAF en LMNP :
- Vous devez vous affilier à l’URSSAF si vos revenus locatifs annuels dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus globaux. Dans ce cas, vous êtes reclassé comme Loueur Meublé Professionnel (LMP) et devez cotiser à la Sécurité sociale des indépendants.
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil, vous n’avez pas d’obligations envers l’URSSAF et vous êtes exempté de cotisations sociales.
Cotisations sociales pour éligibles :
- Les cotisations incluent l’assurance maladie, la retraite de base et complémentaire, les allocations familiales, et la contribution à la formation professionnelle.
Démarches administratives pour LMNP :
- Au début de l’activité, vous devez vous inscrire à l’INPI pour obtenir un numéro de SIRET, puis choisir votre régime fiscal (Micro-Bic ou Réel simplifié).
Prélèvements sociaux en LMNP :
- Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % sur vos recettes locatives nettes.
- Au-delà de 23 000 € de revenus, vous passez en statut LMP et les prélèvements sont ajustés en conséquence.
Plus-values immobilières :
- Les propriétaires LMNP sont également sujets à des cotisations à l’URSSAF sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien, avec un abattement forfaitaire de 1,65 % par an à partir de la sixième année, et une exonération totale après 30 ans de possession.
Ces règles permettent aux propriétaires de location meublée d’être traités équitablement en matière de droits sociaux par rapport aux autres professionnels.
LMNP ancien
Le LMNP ancien, ou d’occasion, désigne l’achat d’un bien immobilier déjà construit depuis plus de 5 ans pour le louer meublé, que ce soit pour une location traditionnelle (bail d’un an ou de 9 mois pour les étudiants) ou saisonnière, comme Airbnb. Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé de manière à ce que le locataire puisse y vivre immédiatement avec seulement ses effets personnels.
Équipements requis pour un LMNP ancien : La loi stipule que le logement meublé doit inclure certains éléments essentiels tels que : literie, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères, luminaires, et matériel d’entretien. Bien que ces exigences ne soient pas obligatoires pour les locations saisonnières type Airbnb, maintenir un standard élevé peut attirer plus de locataires et générer des avis positifs.
Fiscalité du LMNP ancien : Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMNP, les revenus locatifs annuels, charges comprises, ne doivent pas excéder 23 000 €, ni surpasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si ces conditions ne sont pas respectées, le propriétaire pourrait basculer dans le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), ce qui implique des obligations supplémentaires comme les cotisations sociales et un régime différent pour les plus-values.
Exemples pratiques :
- Une personne seule avec 18 000 € de loyers annuels sera classifiée LMNP.
- Un couple avec 25 000 € de loyers et 55 000 € de salaires reste en LMNP. Si les loyers dépassent 55 000 €, ils deviennent LMP.
En résumé, le LMNP ancien est une option pour ceux cherchant à investir dans l’immobilier locatif meublé sans excéder certaines limites de revenus, tout en offrant des biens bien équipés pour garantir l’attractivité et la satisfaction des locataires.
Logiciel comptabilité LMNP
Si vous possédez un bien loué en meublé et avez opté pour le régime réel, l’établissement d’une liasse fiscale est nécessaire. Le logiciel Devis-Pro vous offre un outil simple et efficace, souvent utilisé par les professionnels de la comptabilité.
Fonctionnalités de Devis-Pro :
- Gestion de votre comptabilité en ligne.
- Importation facile de vos factures.
- Établissement automatique de la liasse fiscale.
Avantages fiscaux : En location meublée non professionnelle, vous avez le choix entre le régime micro et le régime réel. Dans 85% des cas, le régime réel s’avère plus avantageux, notamment grâce aux amortissements qui permettent souvent d’éviter l’imposition sur les loyers.
Déclaration LMNP en autonomie : Devis-Pro vous guide étape par étape dans la préparation de votre liasse fiscale, vous permettant de gérer cette tâche sans recourir à un expert-comptable.
Assistance : En cas de besoin, leur centre d’aide est à votre disposition pour vous accompagner dans l’utilisation du logiciel.
Calcul des amortissements comptables : Avec Devis-Pro, les amortissements sont calculés par composants, en tenant compte de la durée de vie différente des meubles et du gros œuvre. Le logiciel vous aide à choisir les pourcentages de composants et leur durée selon la durée de détention prévue et votre rentabilité, optimisant ainsi votre imposition.
En résumé, Devis-Pro est une solution complète qui facilite la gestion comptable et fiscale de vos locations meublées sous le régime réel, vous aidant à maximiser vos avantages fiscaux tout en simplifiant le processus déclaratif.